L'Association des Responsables de Copropriétés publie aujourd'hui une nouvelle étude sur le prix de revient du logement, en incluant les charges courantes, d'entretien du bâti et frais de notaires, ville par ville. Les charges ont flambé en 10 ans, parallèlement à une hausse des impayés et des copropriétés fragilisées.

Le véritable coût pour devenir propriétaire peut être jusqu'à 50 % plus élevé que le prix initial
Le véritable coût pour devenir propriétaire peut être jusqu'à 50 % plus élevé que le prix initial © Maxppp / Jean Francois Frey

En une décennie, les charges de fonctionnement des copropriétés se sont envolées. Et cela bien plus vite que l'inflation (aux alentours de 10%) . Elles ont augmenté de 39,2%. Ajoutez à cela les obligations d'entretien des parties communes, et les impératifs de rénovation énergétique. Résultat : le coût réel d'un appartement parisien sur 10 ans dépassera de 14% son prix d'achat, passant de 585.000 euros de prix moyen à 667.000. Autre exemple : à Saint-Etienne, où le prix du mètre carré est bien plus bas, la hausse atteint 56%. Pour un prix moyen d'achat de 62.000 euros, le coût réel sera de 97.000 euros.  

Prix de vente : information tronquée et trompeuse ?

"Ce qui apparaît comme une bonne affaire, peut s'avérer être une acquisition déraisonnable pour les petits budgets. De nombreux primo-accédants peinent à régler ne serait-ce que les charges courantes", explique Emile Hagège, le directeur général de l'Association des Responsables de Copropriétés, qui publie aujourd'hui une nouvelle étude, dont la démarche, explique-t-il est inédite. Etude qui s'appuye sur les chiffres de l'Observatoire patrimonial de l'ARC et de l'Observatoire national des charges OSCAR. Objectif :  alerter les acquéreurs et interpeller les pouvoirs publics sur la fragilisation du parc de copropriétés privées, dont l'état se dégrade. 

D'où la nécessité d'inclure dans le budget prévisionnel des ménages les charges d'entretien des immeubles : ravalement, réfection des parties communes, etc... souvent négligées alors qu'"elles ne sont pas optionnelles", insiste l'association. Elles représenteraient 35% du montant des charges courante annuelles. Autrement dit, lorsqu'un copropriétaire paie 100 euros de charges courantes, il devrait payer 35 euros de plus pour financer les travaux.

Ville par ville, l'écart entre prix d'achat et coût réel

Les travaux d'entretien des parties communes et du bâti ne sont pas optionnels ! Arrêtons la politique de l'autruche qui consiste à dire 'après moi le déluge, les prochains acquéreurs feront les travaux'. C'est exactement comme ça que l'on rentre dans une spirale !

Une spirale de dégradation conduisant parfois à l'insalubrité ou à des arrêtés de péril. Les solutions pour l'association : une plus grande transparence de nature à dissuader les acheteurs les plus modestes, une meilleure maîtrise des charges souvent abusives, et l'obligation de publication d'une carte vitale des copropriétés, un véritable diagnostic des travaux nécessaires à destination des acquéreurs. 

Le nouveau fonds travaux rendu obligatoire par la Loi ALUR à compter du 1er janvier 2017 reste limité. La mesure est encore rarement appliquée par les conseils syndicaux, note l'Association des Responsables de Copropriété. 

L'Observatoire patrimonial des Copropriétés de l'ARC a mis en exergue une regression de l'état financier des copropriétés de près de 17% en quatre ans

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