La belle année 2017 pour l'immobilier français a permis à la puissance publique de réaliser des recettes fiscales sans précédents alors que, dans le même temps, ses dépenses publiques -sur lesquelles le gouvernement veut faire des économies- sont en légère baisse.

Avec une hausse des transactions et un excédent fiscal de plus de 30 milliards d'euros, 2017 aura été une année florissante pour l'immobilier français.
Avec une hausse des transactions et un excédent fiscal de plus de 30 milliards d'euros, 2017 aura été une année florissante pour l'immobilier français. © Maxppp / Jean-Luc Flémal

Les comptes du logement ont rarement été aussi bons. Publiés par le ministère de la Transition écologique et solidaire le 31 juillet dernier, ils confirment que l'année 2017 est un bon millésime. Très bon même pour l'État et les collectivités locales qui réalisent un excédent fiscal record de 32,5 milliards d'euros ! La construction de logements neufs, arrivés en quantité sur le marché, qui a généré une TVA importante et les taxations de l'investissement des ménages français dans l'ancien y sont pour beaucoup, mais pas que...

Les transactions immobilières dans l'ancien ont atteint des sommets. Le faibles taux d'intérêt et l'envie d'investir dans une valeur refuge expliquent le comportement de mes clients. Et tout cela est évidemment une très bonne affaire pour l'Etat, car la fiscalité est importante -Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris

74,4 milliards d'euros de taxes prélevées, de quoi casser quelques idées reçues

On entend beaucoup dire que les politiques du logement sont très coûteuses et inefficaces. On oublie que cet argent public injecté a a un impact positif sur l'économie, y compris lorsqu'il s'agit d'aides à la personne - Jean-Claude Driant, professeur à l'école d'urbanisme de Paris et membre de la Commission des comptes du logement.

La progression du pouvoir d'achat des ménages, la baisse des taux de crédits immobiliers et la relative stagnation des prix ont entraîné une hausse des transactions immobilières en 2017. Avec elle, les prélèvements de l'État sur le droits de mutation (les frais de notaires) ont donc bondi de 17,6% par rapport à 2016 pour s'établir à 13,1 milliards d'euros. Un phénomène qui explique presque à lui seul la hausse des taxes prélevées par l'État à 74,4 milliards d'euros (+5,7 % après +3,6% en 2016). En 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (l'ISF transformé en IFI) sera une nouvelle source de revenu puisqu'il devrait rapporter un peu plus d'un milliard d'euros, selon Les Echos

41,9 milliards d'euros d'aides au logement

Profitant de cette embellie, le gouvernement a légèrement diminué les aides au logement. Grâce à la révision du barème des APL, les prestations sociales ont ainsi baissé de 0,6% par rapport à 2016 et ne représentaient plus qu'un coût de 21,4 milliards d'euros pour l'État en 2017. Les avantages des taux de crédit pour les bailleurs sociaux ont eux dégringolés (-26,1% à 1 milliard d'euros). 

Des économies qui devraient s'accentuer ces prochaines années. Alors que la loi de finances 2019 présentée à la rentrée s'attardera sur le chantier du logement, des économies sont déjà actées :

  • La baisse des APL de cinq euros doit permettre d'économiser 800 millions d'euros en 2018 et 2019, puis 1,5 milliard d'euros en 2020.
  • Le prêt à taux zéro devrait également se faire plus rare alors que l'État avait multiplié par deux ses aides versées aux ménages en matière d'avantage de taux (à 1,8 milliard d'euros).
  • Une baisse du soutien au monde HLM, pourtant considéré comme la locomotive du secteur bâtiment.

De quoi risquer d’entraîner à long terme, selon de nombreux acteurs du secteur, un ralentissement de la construction... et donc des recettes fiscales immobilières.

Les recettes fiscales du logement et le dynamisme du secteur sont la conséquences de tendances de long terme car la construction a été programmée il y a des années. Avec les décisions prises en 2017 et 2018, on peut déjà anticiper une érosion de la construction de logements sociaux dans les années à venir - Pierre Madec Economiste à l'OFCE, spécialiste de l'immobilier

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