Le marché de l’immobilier n’a pas trop souffert de la pandémie de Covid, mais il s’est un peu déformé. Les économistes appellent ça l’”effet beignet” ou “effet donut”. Qu’est-ce qu’ils entendent pas là ? Une amorce d'exode urbain.

Les centres des métropoles sont délaissés au profit des villes moyennes plus éloignées. Ici Sens dans l'Yonne
Les centres des métropoles sont délaissés au profit des villes moyennes plus éloignées. Ici Sens dans l'Yonne © AFP / Nicolas Thibaut / Photononstop

L’expression vient de l’économiste Nicholas Bloom, qui enseigne à l’Université Stanford à San Francisco. Il a compilé les données de la Poste américaine et du portail d’annonces immobilières Zillow pour comprendre comment avait évolué le marché résidentiel pendant le Covid. 

Et il identifie un mouvement très net: les Américains quittent les zones les plus denses, le centre ville, pour aller en grande banlieue ou dans les villes moyennes proches. Cela forme un donut, vous savez ce beignet avec un trou au milieu que l’on voit dans les Simpsons 

Nich Bloom a croisé ce mouvement avec des enquêtes sur la manière dont se passe le retour au travail post pandémie. La tendance générale, c’est trois jours  en présentiel. Ce qui permet de s’éloigner un peu, mais pas trop. On ne part pas dans un endroit trop reculé ou sur un lieu de vacances. 

Et on observe le même phénomène en France…

Exactement. Le député des Yvelines, Jean-Noël Barrot, qui était prof d'économie à HEC avant d’être élu à l'Assemblée, a analysé les données françaises et il constate un même effet de halo, d’auréole si vous préférez, qui se forme autour des métropoles. 

Il regarde combien de résidents ont quitté les métropoles en 2019 et en 2020. Il compare les chiffres. 

Et ça donne 30% de départs supplémentaires à Paris, 27% pour le Grand Lyon, autour de 20% pour Nantes, Marseille ou Toulouse. On retrouve les familles parisiennes dans les départements limitrophes de l’Ile-de-France: l’Eure, l’Orne, le Loiret, l’Eure-et-Loir, l’Yonne ou l’Oise; les Toulousains vont dans le Gers, les Nantais en Vendée ou dans le Maine-et-Loire…  

Résultat, les arrondissements de Paris, Lyon ou Marseille ont connu une baisse d’activité deux fois plus marquée que les petites communes depuis la pandémie. ça ressemble à  “l’amorce d’un exode urbain”, selon le député. 

Et c’est confirmé par les données des notaires

Oui le Conseil national du Notariat et l’Agence nationale de cohésion des Territoires ont publié hier le baromètre de l’immobilier des villes moyennes. 

les ventes augmentent de plus de 20% à Chartres, Pithiviers, Montargis, Evreux, Sens, Beauvais ou Senlis. Même chose à Pau, à Cholet ou à Bourgoin-Jallieu. 

Tout cela correspond bien aux tendances observées par l’Association nationale des DRH. Moins d’un quart des entreprises pensent revenir au tout présentiel au 1er septembre. Et elles constatent que les salariés qui peuvent télétravailler s’organisent en conséquence.