« Pour éviter les abus, j’encadrerai les loyers », voilà ce que promettait François Hollande pendant la campagne présidentielle à son meeting du Bourget le 22 janvier 2012. Une promesse tenue car la loi ALUR (Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové) - qui encadre les loyers - a été votée le 24 mars 2014. Mais ce dispositif ne s’applique qu’à Paris où il demeure en partie théorique car il y est très facilement contourné par les propriétaires. Où et comment l’encadrement des loyers est détourné dans la capitale.

Actuellement, le dispositif n’est appliqué qu’à Paris. Et ne sont concernés que les loyers signés à partir du mois d’août 2015 - et non ceux signés avant, sauf renouvellement - soit un sur cinq dans la capitale.

Les loyers encadrés doivent respecter une fourchette de prix, et ne peuvent pas dépasser de plus de 20% ni être inférieur de 30% un loyer de référence fixé quartier par quartier. Un dispositif qui paraît simple et claire et pourtant….

En novembre 2015, la CLCV(Confédération de la Consommationn du Logement et du Cadre de Vie) - une association de défense de locataires - a épluché plusieurs centaines d’annonces parues sur internet. Résultat à Paris : un appartement sur trois est loué trop cher via une agence immobilière, et un sur deux quand il est loué en direct par un propriétaire.

Le juriste David Rodrigues, de laCLCV, a établi le classement des sites qui abusent le plus :

L’enquête s’est faite uniquement sur des annonces passées par des professionnels ou d’autres organismes sur internet. Century 21 avait un taux de 80% de conformité, soit 20% d’annonces dépassant le maximum autorisé. La FNAIM était à 59% de taux de conformité : soit 41% d’annonces non conformes.

David Rodrigues a aussi établi un barème des dépassements :

Le montant moyen des dépassements est de plus de 140 €/mois. Au total plus de 1500 €/an, donc vous imaginez ce que ça peut représenter pour un locataire. La typologie type du logement qui peut donner lieu à des abus c’est la petite surface. Le studio, la chambre de bonne, plutôt dans les quartiers chics en meublé, où les abus sont importants. Une annonce sur deux d’un logement d’une pièce est trop chère par rapport à la loi.

Un studio sur deux trop cher

50% des studios parisiens dépassent en loyers le maximum autorisé. Le chiffre est colossal mais bien réel quand on se rend sur un site comme Le Boncoin.fr. On y trouve des dizaines de chambres de bonnes louées à prix d’or, comme ce 10m² dans le VIIème arrondissement, près de l’Assemblée nationale, au sixième étage sans ascenseur, loué 650€, soit 200€ de plus que ce que prévoit la loi.

La vue depuis le vasistas d'une chambre de bonne à Paris
La vue depuis le vasistas d'une chambre de bonne à Paris © M.Teulade/RF / M.Teulade/RF

Notre enquêtrice a visité cette chambre de bonne de « luxe » en se faisant passer pour une mère recherchant une location pour son fils, le micro caché au fond du sac :

Le propriétaire : alors voyez c’est petit mais c’est complet : cuisine évier deux plaques chauffantes frigidaire armoire, penderie, salle d’eau.

Secrets d'Info : Vous avez mis tout ça dans combien de m²?

Le propriétaire :10m²

SdI : enfin, au sol,mais en loi Carrez ça fait combien ?

Lui :ça m’est égal la loi Carrez. Je n’ai pas fait de mesures géométriques.

SdI : le toit est en pente. Ca fait 3-4 m² en loi Carrez. C’est combien la location ?

Lui : 650€ charges comprises.

SdI :du coup ça dépasse le loyer prévu par la loi

Lui :Ah ben ça c’est possible.

SdI :vous êtes au courant ?

Lui :Non, mais vous êtes contrôleur des impôts ?

Couloir d'accès à des chambres de bonne à Paris
Couloir d'accès à des chambres de bonne à Paris © M.Teulade/RF / M.Teulade/RF

En réalité ce studio ne fait pas 10m² mais seulement 4m² habitables à cause du plafond en soupente. Par conséquent, il devrait être interdit à la location et, son prix théorique, de 166€, et non les 650€ annoncés par le propriétaire. Ce qui n’a pas empêché la dite chambre de bonne de trouver preneur dès la première visite : une étudiante chinoise.

On trouve beaucoup d’autres studettes à des prix exorbitants. Comme ce 11 m² meublé dans le XVIème arrondissement avec petit balcon au huitième étage mais sans ascenseur pour 595€/mois, alors que le prix encadré serait de 427€ soit près 2000€ de plus par an. Contact est pris par téléphone avec le propriétaire :

Secrets d'Info : j’appelle pour l’annonce du studio vue Tour Eiffel

Le propriétaire :oui, (rires), toujours à louer. Boulevard Exelmans. Balcon «3m² », 595 €. 11m² au total.

SdI :quel étage ?

Lui :8ème étage sans ascenseur

SdI : Faut être en forme !!

Lui :ça fait économiser la salle de musculation et de gym ! C’est un bon exercice de monter les marches, je suis prof de sport. Je peux vous garantir que c’est un très bon exercice.

SdI :et le chauffage? Lui :Y a un chauffage collectif, et un radiateur dans la pièce, mais apparemment au huitième étage ça chauffe pas des masses. Il y a un petit chauffage de complément

__ Un chauffage de complément nécessaire, comme l’enquêtrice s’en est rendue compte en allant rendre visite à l’actuelle locataire de ce studio :

La locataire : le radiateur du chauffage collectif est enfermé dans un placard. Secrets d'Info: Donc il ne peut pas chauffer la pièce ?

La locataire: non c’est assez difficile donc j’ai mis un petit radiateur d’appoint

Le tout pour 595€ par mois sans compter qu’on ne tient pas debout sous la mezzanine qui occupe les trois quarts du studio. La locataire actuelle, une jeune étudiante, a donc décidé de quitter ce 11m² après y avoir passé cinq ans :

Cinq ans dans une petite surface, c’est vraiment pas possible. J’ai trouvé un duplex de 60m² à la campagne, je change de vie je quitte Paris. J’ai envie de voir autre chose, surtout de ne plus être bloquée par les loyers parisiens, donc je pars.

Plus de quinze personnes ont appelé pour visiter le studio qui a trouvé preneur… au même prix !

Beaucoup de propriétaires peu scrupuleux sont donc dans l’illégalité en louant des logements à des prix non conformes à la loi.

Les compléments de loyer pour contourner de la loi en toute légalité

Mais d’autres arrivent également à contourner les prix encadrés en toute légalité Car la loi autorise les propriétaires à dépasser les loyers encadrés avec le « complément de loyer » qui s’applique si leur logement a des « caractéristiques exceptionnelles ». Mais celles-ci ne sont nullement précisées dans la loi. C’est la faille du dispositif et la porte ouverte aux abus.

Un exemple avec ce meublé de 13m² place de Clichy loué 620€/mois, soit 212€ de plus que le prix encadré. Quand on demande au propriétaire pourquoi il pratique de tels tarifs, voici sa réponse :

capture d'écran d'une annonce pour une studette à Paris1
capture d'écran d'une annonce pour une studette à Paris1 © RF / RF

Le propriétaire: J’ai énormément de demandes.

Secrets d'Info : êtes-vous au courant que les loyers sont encadrés ?

Lui :Ben oui et alors ? On peut appliquer des suppléments.

SdI : oui, mais faut que ce soit justifié

Lui: on est dans les compléments

SdI: et c’est justifié par quoi ?

Lui : il y a une machine à laver à 1000€, un lave-vaisselle à 500€. Je ne vais pas louer un appartement avec 3000 ou 4000€ d’équipement pour seulement 400€.

SdI :vous ne voulez pas le louer au tarif de la loi ?

Lui : Mais il n’y en a pas. Quand vous creusez on peut contourner la loi . Et puis si vous n’avez pas les moyens, vous n’avez qu’à chercher en proche banlieue !!

Renseignement pris auprès de la CLCV , une machine à laver ne peut être considérée comme un complément de loyer. Avec 2400€ de supplément par an, la machine à laver est très rapidement rentabilisée !

Il existe d’autres exemples édifiants de compléments de loyer. Comme ce cas qui a fait l’objet d’un recours devant la Commission départementale de conciliation, l’instance d’arbitrage sur les loyers encadrés. Le juriste Alex Maudet, de la Confédération nationale du logementet membre de la Commission, en précise les détails :

On avait proposé au locataire un loyer de 1000 € + 260€ de complément de loyer. Or le complément de loyer de ce locataire était une baignoire !! Si au moins ça avait été un jacuzzi on aurait pu dire que c’était un équipement exceptionnel, mais jamais à 260€ !

« Trop c’est trop » pour certains agents immobiliers

Face à ces abus, certaines agences immobilières refusent de mettre en location les appartements. Comme le directeur de l’agence « Initiales » du très chic IVème arrondissement, Alexandre Urwicz , souvent confronté à des propriétaires trop gourmands sur les compléments de loyer :

Dans le centre de Paris on l’utilise souvent puisqu’avec le complément de loyer on retrouve des montants qui correspondent à ce qui existait auparavant. J’ai le souvenir d’un petit studio en rez-de-chaussée de 11 m² dont le propriétaire voulait 800€. On a refusé : le complément de loyer ne nous paraissait pas justifié. Louer 800 € même si on est à côté de la place des Vosges c’est prendre le locataire pour un imbécile.

La place de Vosges a beau être l’un des plus beaux lieux deParis , cela représentait quand même pour ce studio un surloyer de 5300 €/an.

Mais pour une agence qui refuse, beaucoup d’autres acceptent, déplore Alexandre Urwicz :

Les propriétaires arrivent en disant : « Je veux louer tant, débrouillez-vous pour que ça passe avec un complément de loyer ». Et lorsque je refuse, ils me rétorquent qu’ils n’auront aucun problème à trouver une autre agence qui les accepte. Ils contournent la loi avec le droit de mettre un complément de loyer. Le locataire a bien la possibilité de contester ce complément de loyer en justice. Mais avec un loyer de 1000 ou 1500€, quel locataire, qui a déjà tant de mal à se loger à Paris, va en plus engager une procédure judiciaire, laquelle, s’il prend un avocat, va lui coûter entre 1500 et 2000€ ? Aucun. Voilà le vrai problème.

Les locataires n’osent pas contester leur loyer

La loi ne prévoit aucun contrôle. Ce sont les locataires eux-mêmes qui doivent déposer un recours devant la justice. Ils ont trois ans pour le déposer à la commission départementale de conciliation, et trois mois pour un complément de loyer. Mais rares sont ceux qui osent le faire : sur 40.000 nouveaux contrats de location signés depuis le mois d’août 2015 (date d’entrée en vigueur de l’encadrement à Paris) seuls une trentaine ont fait l’objet de recours, soit 0,08% ou huit recours pour 10.000 loyers signés !!

Un nombre infinitésimal pour Alex Maudet, de la Confédération nationale du logement :

Alex Maudet CNL
Alex Maudet CNL © L.Saavedra/RF / L.Saavedra/RF

C’est rien du tout par rapport au nombre de nouvelles locations qui se font tous les jours à Paris. Ce qui prouve que l’encadrement des loyers n’encadre personne. Avec ce problème d’une offre très restreinte sur Paris par rapport à la demande, c’est comme si le locataire, qui a réussi à être accepté comme locataire, passait un concours. Contester le loyer lui semble alors très compliqué, il craint des représailles à la fin de la location comme d’être mis à la porte au renouvellement du bail.

Une crainte justifiée selon Catherine Bidois , représentante de la CLCV à Paris :

Catherine Bidois CCVL
Catherine Bidois CCVL © L.Saavedra/RF / L.Saavedra/RF

Souvent les propriétaires font peur aux locataires en leur disant que s’ils n’acceptent pas leur loyer, ils risquent de se retrouver dehors. Le propriétaire peut essayer de s’arranger pour retrouver son logement. J’ai eu des personnes qui se trouvaient en droit de refuser une augmentation de loyer. Mais ces locataires ont été terrorisés à l’idée d’aller au tribunal car le bailleur s’est montré un peu agressif et ils ont signé un nouveau loyer supérieur au précédent.

Une loi méconnue

Prospectus encadrement des loyers de l'ADIL75
Prospectus encadrement des loyers de l'ADIL75 © L.Saavedra/RF / L.Saavedra/RF

Tous les propriétaires ne sont pas des fraudeurs. Certains ne savent tout simplement pas que les loyers sont encadrés à Paris depuis le mois d’août 2015. D’autres sont très soucieux de respecter les maximums autorisés comme ce propriétaire d’un 37m² dans le XVIème arrondissement. Il a appelé l’ADIL de Paris - l’Agence d’information sur le logement - qui lui a confirmé que son loyer était dans la bonne fourchette et qu’il ne pouvait pas l’augmenter. L’agence a reçu 3000 appels de cette nature en huit mois, et près de 100000 visites sur son site internet. Les propriétaires ont été 51% à appeler, les locataires 49%.

Des propriétaires qui vendent se sont retrouvés en difficulté avec cette loi. C’est ce que raconte Thomas Lefebvre, responsable Recherche&Développement chezMeilleursAgents :

Tous les jours on a en ligne des propriétaires bailleurs qui jettent l’éponge, décidant de mettre en vente leur logement car l’encadrement des loyers, et l’ensemble des taxes depuis plusieurs années, ne leur semblent plus intéressants. Ces propriétaires se sont potentiellement endettés pour acheter des appartements, ils ont fait leur plan de financement, à partir d’un loyer estimé dans la zone, sans prendre en compte l’encadrement des loyers. Aujourd’hui ils se retrouvent potentiellement en difficulté.

Pour échapper à l’encadrement : la location saisonnière

Et pour éviter d’être étranglés par leur plan de financement, de nombreux propriétaire ont trouvé la parade : passer en location saisonnière, contournant ainsi la loi. Ce qui est beaucoup plus rentable selon Thomas Lefebvre :

On a presque la même rentabilité sur une semaine en location saisonnière qu’avec un mois de location classique. C’est normal que les propriétaires soient tentés d’aller chercher une meilleure rentabilité en location saisonnière. Sachant que Paris est la ville au monde qui possède le plus de locations saisonnières (plus de 40.000 logements). Du coup ça va limiter l’offre de biens en location classique et donner l’effet inverse à l’objectif initial.

L’encadrement enlisé à Lille

ActuellementParis est la seule ville où ce dispositif d’encadrement des loyers est entré en application mais une autre ville pourrait bientôt être concernée : c’est du moins la volonté de Martine Aubry la maire de Lille qui tente depuis deux ans de faire encadrer les loyers dans sa ville, mais l’élue socialiste se heurte à un mur du refus. Celui de la plupart des professionnels de l’immobilier lillois qui n'ont pas voulu transmettre leurs données nécessaires au calcul des loyers de référence. Conséquence : l’encadrement prévu au départ pour fin 2015 est resté au point mort.

Le directeur de l’ADIL du Nord,Francis Chassard, chargé de collecter ces données, dénonce l’inertie des professionnels de l’immobilier lillois :

Le blocage est venu des agents immobiliers et ne je ne comprends pas. Ils étaient très coopératifs avant 2014, et maintenant il semble qu’il y ait des problèmes insurmontables.

La guérilla des professionnels de l’immobilier lillois

L’encadrement des loyers concerne le budget des ménages, mais c’est aussi un dossier très politique. Après le vote de la loi, les élections ont changé la donne à Lille . Des élus de droite ont pris la tête de la métropole lilloise aux municipales de 2014, et sont arrivés aussi aux commandes du département duNord en avril 2015. Ils sont pour la plupart farouchement opposés à cette loi, comme en témoigne l’administrateur de la chambre du Nord de laFNAIM, Gérard de Rycker :

C’est sûr qu’une majorité des élus de la métropole sont contre l’encadrement des loyers, ils trouvent ça ridicule. Nous sommes totalement remontés sur le fait que Lille soit la seule commune concernée. Difficile de voir notre ville montrée du doigt. Cette espèce de dénigrement de la ville de Lille. Pour Madame Aubry, il faut demander l’encadrement des loyers car le revenu fiscal de Lille est le vingtième des vill es française. Une affirmation qui hérisse le poil de tout le monde.

Capture d'écran d'une annonce de seloger.com
Capture d'écran d'une annonce de seloger.com © RD/RF / RD/RF

Certains élus disent ouvertement qu’ils parient sur le retour de la droite à l’Elysée en 2017 et sur l’abrogation de l’encadrement des loyers.

La loi vidée de sa substance par Manuel Valls

L’opposition à Lille a fait son possible pour bloquer le dispositif, aidée par Manuel Valls qui a, en partie, vidé la loi de sa substance. Le 29 août 2014, cinq mois après le vote du texte au Parlement , le Premier ministre, sous la pression des professionnels de l’immobilier, décide que seul Paris appliquera l’encadrement, à titre expérimental, alors que la loi prévoyait de l’étendre aux vingt-huit agglomérations « tendues » - zones où les loyers sont excessifs. Selon lui, les autres villes ne sont pas prêtes. Voici un extrait de l’annonce du Premier ministre le 29 août 2014 lors du congrès des professionnels de l’immobilier :

Les conditions techniques ne sont pas réunies et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C’est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe, à l’évidence, génère trop d’incertitudes pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées, tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé. Nous devons donc sur ce sujet, comme sur tous les autres, agir avec pragmatisme.

Cécile Duflot à l'Assemblée Nationale lors du vote du projet de loi ALUR sept 2013
Cécile Duflot à l'Assemblée Nationale lors du vote du projet de loi ALUR sept 2013 © M.Awaad/MaxPPP / M.Awaad/MaxPPP

Cécile Duflot , l’ex-ministre du logement qui a porté la loi, est furieuse de voir son texte déshabillé. Elle le dit sur France Inter , le 29 août 2014 :

Plus qu’une tristesse, c’est une stupéfaction, une authentique stupéfaction. C’est une des rares vraies mesures de justice sociale et de pouvoir d’achat. L'engagement n°22 de François Hollande est ainsi foulé au pied. Par ailleurs, c’est assez inédit, pour ne pas employer de mot, désagréable que le Premier ministre piétine une loi votée par le Parlement.

Des propos durs qui ne vont pas rester sans conséquence. Une bataille judiciaire contre Manuel Valls s’engage. En juillet 2015, Julien Bayou, porte-parole d’EELV (Europe Ecologie Les Verts), proche de Cécile Duflot et président de l’association « Bail à part », introduit un recours auConseil d’Etat contre le discours du Premier Ministre pour « excès de pouvoir ». Les précisions de l’avocat de "Bail à part", Maître Afane-Jacquart :

Manuel Valls est le premier chef de gouvernement à avoir décidé de ne pas appliquer la loi et à l’avoir dit de manière claire. Le recours déposé vise à faire annuler cette déclaration qui empêche l’application de la loi. Ce recours est fondé sur le fait qu’en empêchant l’application de la loi, le Premier ministre a outrepassé ses compétences et a violé la loi elle-même. Il n’est pas une autorité au-dessus du Parlement, car celui-ci représente la volonté nationale. Le Premier ministre exécute les lois.

Ce recours est une procédure assez inhabituelle, mais il y a eu un précédent. En 1993, l’association des anciens élèves de l’ENA , opposée à la délocalisation de l’ENA à Strasbourg, dépose un recours contre Edith Cresson, alors Premier ministre. Le Conseil d’Etat donne raison à l’association.Edouard Balladur décidera ultérieurement de maintenir une antenne de l’ENA à Paris , et une autre à Strasbourg .

Quelle marge de manœuvre pour Emmanuelle Cosse ?

Ironie de l’histoire, c’est Emmanuelle Cosse , ex porte-parole desVerts et aujourd’hui ministre du Logement, qui hérite de l’encadrement des loyers. Un dossier pour lequel elle s’est beaucoup battue lorsqu’elle était à la Commission logement de la région Ile-de-France . Voici ce qu’elle écrivait sur twitter au lendemain de l’annonce de Manuel Valls en août 2014 :

Capture d'écran du tweet d'Emmanuelle Cosse
Capture d'écran du tweet d'Emmanuelle Cosse © RF / RF

Quelle marge de manœuvre la nouvelle ministre du Logement a-t-elle sur l’encadrement ? Va-t-elle faire appliquer le dispositif dans les agglomérations prévues par la loi, au risque d’un bras de fer avec le Premier Ministre ?

A cette question, Julien Bayou apporte une réponse cinglante :

Julien Bayou
Julien Bayou © A.Morissard/MAXppp / A.Morissard/MAXppp

C’est un peu cocasse ! J’ai travaillé avec Emmanuelle Cosse à la Commission logement du Conseil régional, elle était vice-présidente de la Commission. Ses convictions vont vers la défense de l'’encadrement des loyers et je ne sais pas comment elle va gérer le fait de faire le sale boulot. C'est-à-dire assumer d'aller contre la loi votée en continuant le détricotage de la loi ALUR, déjà entamé par ceux qui sont passés après Cécile Duflot.

De son côté, Emmanuelle Cosse nous assure que :

Emmanuelle Cosse
Emmanuelle Cosse © MaxPPP

Plusieurs villes sont en train de mettre en oeuvre l’encadrement des loyers et ça va sortir dans quelques mois. Le Premier ministre est d’accord pour accompagner toutes les villes qui le souhaitent à encadrer les loyers .

A Lille, elle affirme que l’encadrement est "en bonne voie et que le dispositif devrait pouvoir s’appliquer fin 2016 ou début 2017."

En clair, l’encadrement sera appliqué par les villes qui le souhaitent. Une position que dénonce Daniel Goldberg, député de Seine Saint-Denis et co-rapporteur de la loi sur l’encadrement des loyers :

C’est comme si on disait que les maires devaient décider du port ou non de la ceinture de sécurité dans leur ville. Là c’est un peu une ceinture de sécurité par rapport non pas aux excès de vitesse mais aux excès des loyers. Ce n’est pas très sérieux comme raisonnement et je souhaite que l’exécutif exécute les lois votées : qu’on mette en place les observatoires des loyers dans les 28 zones tendues de ce pays et qu’après on passe à l’encadrement.

En septembre 2014, Daniel Goldberg et une vingtaine d’élus socialistes de la Petite Couronne ont envoyé une lettre à Manuel Valls , lui demandant d’étendre l’encadrement des loyers à l’agglomération parisienne, visée par la loi. Une demande restée lettre morte.

Dans ce contexte, le nouveau président de l’ADIL du Nord , conseiller départemental UDI , Jean-Noël Verfaillie, parie ouvertement sur le retour de la droite à l’Elysée en 2017 et dans la foulée, sur l’abrogation de la loi :

Tout est possible. Les lois aussi polémiques que celle-ci et qui résistent à un changement de gouvernement sont rares. A titre personnel, je préfèrerais que cette loi soit abrogée par le prochain gouvernement.

Cette guérilla politicienne passe mal chez les défenseurs des locataires, comme à la CLCV de Lille, où Marc George se désole du cynisme ambiant :

Marc George et Fatiha Naqiri, CLCV Lille
Marc George et Fatiha Naqiri, CLCV Lille © L.Saavedra/RF / L.Saavedra/RF

Pourquoi les professionnels de l’immobilier transmettraient leurs données alors que ça va limiter leur gagne-pain ?

Fatiha Naqiri, sa collègue juriste, estime qu’il y a pourtant urgence à réguler les loyers :

A Lille, les ménages modestes n’arrivent plus à se loger dans le centre-ville, c’est trop cher.

Une enquête de Laetitia Saavedra

Cécile Duflot réagit à l'enquête de Secrets d'Info :

Cécile Duflot à la Maison de Radio France, 25 mars 2016
Cécile Duflot à la Maison de Radio France, 25 mars 2016 © L.Saavedra/RF / L.Saavedra/RF

L'ancienne ministre du logement persiste et signe. Sa loi sur l'encadrement des loyers est un bon dispositif car la France est le pays où le prix des loyers est le plus élevé d'Europe . "En le limitant à la ville de Paris [alors que la loi prévoyait de l'étendre à 28 agglomérations], le Premier ministre Manuel Valls s'est montré anti-démocratique ".

Les liens

Tout connaître de l'encadrement des loyers à Paris, par l'ADIL75

Le tout nouveau portail internet des Observatoires des Loyers lancé en janvier 2016

Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris (par la DRIHL Ile-de-France) Avec une carte interactive consultable avec les loyers de référence correspondant à chaque catégorie de logement

Un article de "Libération" sur l'encadrement des loyers : comment ça marche ?

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