[scald=217099:sdl_editor_representation]PARIS (Reuters) - Le marché de l'immobilier résidentiel s'enfonce dans la crise, le cumul sur an des mises en chantier et des ventes annuelles de logements neufs affichant un recul de l'ordre de 20%, selon les données publiées mardi par le ministère de l'Egalité des territoires et du Logement.

Le nombre de logements neufs vendus l'année dernière est ressorti à 86.212, en baisse de 17,9% par rapport à 2011, le volume de transactions se stabilisant depuis le premier trimestre 2012 autour de 21.000 unités par trimestre contre plus de 30.000 encore au quatrième trimestre 2011.

Le nombre de logements neufs mis en vente a, quant à lui, reculé de 11,4% en 2012 par rapport à l'année précédente à 109.300 unités, l'offre s'adaptant à la demande comme le souligne le ministère qui fait état d'abandon ou de réorientation de programmes de construction.

Le nombre de mises en chantier accentue sa baisse avec une chute de plus de 20% en glissement annuel à 339.286 unités, à fin janvier.

Le recul du nombre de permis de construire est certes moins marqué à 7,5% sur un an et 495.573 unités à fin janvier, un niveau proche de l'objectif de 500.000 logements neufs annuels affichés par le gouvernement.

VACHES MAIGRES

"Faut-il pour autant comprendre que le potentiel d'activité est là et que rattrapage oblige, un rebond se profile ?", s'interroge Alexandre Mirlicourtois, économiste à l'institut Xerfi.

"Un autre scénario se dessine, celui d'un blocage bien plus sérieux, un scénario dans lequel de nombreux permis de construire restés dans les cartons seraient purement et simplement abandonnés", avance-t-il.

Pour lui, le retournement à la baisse des prix depuis le troisième trimestre 2011, bien que modéré avec un recul de 1,8% seulement sur un an a modifié les anticipations, comme en atteste l'évolution du solde d'opinion des promoteurs immobiliers sur les anticipations de prix au m2, actuellement 25 points en dessous de sa moyenne de long terme.

Pour Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas, une normalisation des taux obligataires et un retour du taux d'effort - qui rapporte le prix de l'immobilier au revenu disponible par ménage - à sa moyenne de long terme justifieraient une baisse d'environ 20% des prix à Paris comme dans le reste de l'Hexagone dans le premier cas et de 25% à 35% à Paris et de seulement 4% à 15% dans le reste de l'Hexagone dans le second.

Dans ces conditions pourquoi les investisseurs placeraient-ils leur argent dans un placement dont les prix sont appelés à baisser ?

Pourquoi les promoteurs immobiliers lanceraient-ils des programmes à la rentabilité d'autant plus incertaine que les coûts de construction augmentent, sans parler de ménages peu enclins à tenter l'aventure alors qu'ils peuvent espérer accéder à la propriété à moindre coût ?

"Le scénario qui est en train de se dessiner ressemble de plus en plus à celui de la précédente période de vaches maigres pour le marché immobilier des années 1992 à 1998" prévient Alexandre Mirlicourtois qui s'attend à une baisse de 7,5% des mises en chantier de logements neufs cette année à 320.000 unités.

RENTE IMMOBILIÈRE

"Faute des financements nécessaires, l'objectif du gouvernement de 500.000 nouveaux logements par an est hors de portée", estime-t-il ajoutant que "la crise du logement va se durcir", d'autant qu'un "certain flou entoure la future politique du logement".

"On comprend dès lors que le gouvernement planche actuellement sur un dispositif permettant de drainer une partie de l'assurance-vie vers le financement de la construction neuve", souligne-t-il.

Dans une étude consacrée au paradoxe de l'immobilier résidentiel français, illustré par la résistance des prix malgré la contraction des volumes, Laurent Quignon rappelle qu'il est difficile de mettre en évidence une insuffisance chronique de l'offre de logements au regard de la demande.

"La France ne se singularise pas par un ratio de nombre de logements à la population particulièrement bas au regard des autres grands pays européens ou des Etats-Unis", écrit-il.

"En 2010, ce ratio s'élevait à 521 logements pour 1 000 habitants, contre 493 en Allemagne, 469 en Belgique, 440 au Royaume-Uni, 433 aux Pays-Bas et 422 aux Etats-Unis", note-t-il.

"Les pays d'Europe du Sud présentaient un ratio plus élevé : il atteignait 586 en Espagne, 579 en Grèce, 548 en Italie, 541 au Portugal".

Laurent Quignon relève aussi la résistance à la baisse des prix l'immobilier, au moins jusqu'à présent en France.

Une situation que d'aucuns comme Louis Gallois, l'auteur d'un rapport à l'origine d'initiatives du gouvernement sur la compétitivité, attribue à une culture française de la rente, peu compatible avec les exigences de la mondialisation et d'une économie ouverte.

Elle imposerait en effet aux ménages de consacrer une part plus importante que dans d'autres pays au logement pesant sur les coûts salariaux et donc la compétitivité-prix et sur les autres postes de consommation et donc le niveau de gamme des produits fabriqués par les producteurs nationaux.

"L'atout de l'Allemagne est décisif dans le domaine du logement. Une partie excessive de la richesse française part dans la rente immobilière", déclarait ainsi Louis Gallois lors d'un récent entretien avec Reuters, soulignant la modération des prix de l'immobilier en Allemagne.

La part du coût du logement dans le revenu disponible d'un couple avec deux enfants à charge ressortait toutefois en 2011 à 21,4%, 24,4% et 16,3% en moyenne dans l'Union européenne, en Allemagne et en France respectivement, selon des données Eurostat.

Marc Joanny

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