La ville de Berlin a décidé ce mardi du gel des loyers pendant cinq ans pour endiguer la flambée des prix des loyers. En quoi consiste ce plan ? Comment expliquer la hausse des prix ? La situation est-elle comparable à Paris ?

Plusieurs milliers de Berlinois ont manifesté le 6 avril pour protester contre la gentrification et la spéculation immobilière.
Plusieurs milliers de Berlinois ont manifesté le 6 avril pour protester contre la gentrification et la spéculation immobilière. © AFP / Emmanuele Contini

Qu'a décidé la municipalité ?

Ce mardi 18 juin, le Sénat berlinois a défini les fondements du plan "Mietendeckel" (loyer plafonné), pour tenter d'endiguer la flambée des prix des locations immobilières dans la capitale. Les loyers sont gelés pendant cinq ans. L'objectif est que la loi entre en vigueur d'ici janvier 2020, mais pour éviter des hausses entre-temps, ce moratoire est rétroactif au 18 juin 2019. Quiconque n'aura pas reçu d'augmentation de loyer d'ici là devrait être épargné durant cinq ans à partir de ce moment. Mais de très nombreux locataires berlinois ont reçu ces derniers jours, juste avant le vote, des courriers de leurs propriétaires les informant d'une hausse du loyer. 

Les critiques les plus sévères contre ce projet de gel des loyers sont bien sûr venues de l'industrie immobilière qui parle d'un empiétement sur le droit de propriété. 

Ce gel des loyers ne s'applique pas aux logements neufs occupés pour la première fois. Mais il s'applique en cas de changement de locataire qui paiera le même montant que le locataire précédent.

Le plan comprend également la baisse des loyers excessifs. Autrement dit, une réduction peut être appliquée sur demande si le loyer est supérieur au prix du marché.

Comment expliquer la flambée des prix de l'immobilier à Berlin ?

La capitale allemande est de plus en plus attractive : sa population s'accroît chaque année de 50 000 habitants. Ce développement attire les investisseurs : des groupes comme Deutsche Wohnen et Vonovia ont racheté des milliers d'immeubles. Et cela a un prix : spéculation immobilière et gentrification poussent les habitants les moins aisés à faire leurs valises.

À Berlin, longtemps réputée pour ses logements à bas prix, les loyers ont doublé en dix ans. "Certes le loyer moyen reste trois fois moins cher à Berlin qu'à Paris, mais il tourne dorénavant autour de 10 euros par mètre carré" détaille Nicolas Tarnaud, économiste et directeur du MBA "immobilier international" à Financia Business School.

Que réclament les habitants ?

Pour protester contre "les loyers fous", le 6 avril, des milliers d'Allemands, menés par 250 associations de locataires, ont manifesté dans les rues de Berlin. Une manifestation similaire avait déjà eu lieu l'an dernier. "La colère est immense, c'est un mouvement de révolte sans précédent" décrypte Nicolas Tarnaud.

Le problème est d'autant plus sensible que dans la capitale allemande, la location est un mode de vie : 80% des habitants louent leur logement. "Autre facteur qui explique la colère : alors que les prix augmentent, la population berlinoise dispose de revenus modestes" poursuit-il. Le revenu net moyen est de 1 400 euros mensuels environ, et le taux de chômage (8,4 % fin 2017) y est plus élevé que la moyenne nationale (5,3 %).

Faut-il avoir recours à l'expropriation ?

Une campagne s'organise pour pousser la mairie de Berlin à exproprier les sociétés immobilières détenant plus de 3 000 logements et à racheter les immeubles concernés. Une pétition circule ; si les habitants recueillent 180 000 signatures (soit 7% de la population en âge de voter à Berlin), un référendum d'initiative populaire pourra être convoqué sur le sujet. Les détracteurs de ce projet pointent son coût, évalué entre 10 et 36 milliards d'euros, alors que la municipalité est déjà très endettée.

Et à Paris ?

Un gel des loyers n'est pas mis en place dans la capitale française mais la flambée des prix pousse également la municipalité à prendre des mesures. Dès le 1er juillet, l'encadrement des loyers s'appliquera de nouveau à Paris, où 60% des habitants sont locataires. Des prix de référence ont été fixés pour chacun des quatorze secteurs géographiques de la ville, selon l'âge du bâtiment et le nombre de pièces du logement. Cette loi ne s'appliquera que pour les nouveaux baux et les renouvellement de bail. L'expérimentation va durer cinq ans. Les bailleurs récalcitrants s'exposeront à des amendes allant de 5 000 à 15 000 euros selon la préfecture d'Île-de-France.

L'encadrement des loyers privés avait déjà été mis en place à Paris et Lille en 2014 suite à la loi "Alur", avant que la mesure soit annulée fin 2017 par la justice.

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